4 phương pháp định giá đất theo Luật Đất đai mới – Nên áp dụng phương pháp nào?

Luật Đất đai 2024 (áp dụng mạnh từ năm 2026) đã thay đổi cách xác định giá đất tại Việt Nam theo hướng tiệm cận thị trường hơn. Một trong những điểm quan trọng nhất là việc quy định rõ 4 phương pháp định giá đất, thay vì chỉ dựa vào bảng giá đất như trước đây.

Việc hiểu đúng và áp dụng đúng phương pháp định giá không chỉ giúp xác định giá trị đất chính xác hơn, mà còn giảm rủi ro trong mua bán, đầu tư, vay vốn và các vấn đề pháp lý liên quan đến đất đai.

Tổng quan 4 phương pháp định giá đất theo Luật Đất đai mới

Theo quy định hiện hành, giá đất được xác định dựa trên mục đích sử dụng, tình hình thị trường và điều kiện thực tế của thửa đất, thông qua một hoặc kết hợp các phương pháp sau:

1. Phương pháp so sánh

2. Phương pháp thu nhập

3. Phương pháp thặng dư

4. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

   
   

Mỗi phương pháp có phạm vi áp dụng và mức độ chính xác khác nhau, do đó không thể sử dụng một cách cứng nhắc cho mọi trường hợp.

Phương pháp so sánh – Phù hợp nhất với giao dịch mua bán

Phương pháp so sánh xác định giá đất thông qua việc so sánh với các thửa đất tương tự đã giao dịch thành công trên thị trường.

Phương pháp này phù hợp với đất ở, đất khu dân cư, đất có tính phổ biến, nơi có nhiều giao dịch. Ưu điểm lớn nhất là phản ánh tương đối sát giá thị trường và dễ hiểu. Tuy nhiên, hiệu quả phụ thuộc rất lớn vào độ minh bạch của dữ liệu giao dịch. Nếu chỉ dựa vào giá rao bán hoặc thông tin chưa kiểm chứng, kết quả định giá dễ bị sai lệch.

Phương pháp thu nhập – Hiệu quả cho bất động sản tạo dòng tiền

Phương pháp thu nhập xác định giá đất dựa trên khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai từ việc khai thác đất.

Phương pháp này thường được áp dụng cho bất động sản cho thuê, đất thương mại – dịch vụ. Ưu điểm là giúp nhà đầu tư đánh giá rõ hiệu quả tài chính. Tuy nhiên, kết quả phụ thuộc vào các giả định như doanh thu, chi phí vận hành và tỷ suất vốn hóa. Nếu các giả định không phù hợp với thực tế thị trường, giá trị đất có thể bị đánh giá sai.

Phương pháp thặng dư – Tối ưu cho đất phát triển dự án

Phương pháp thặng dư xác định giá đất bằng cách lấy tổng doanh thu dự kiến của dự án trừ đi toàn bộ chi phí đầu tư.

Phương pháp này phù hợp với đất chưa khai thác, đất phát triển dự án nhà ở hoặc thương mại. Ưu điểm là phản ánh giá trị tiềm năng của đất trong tương lai. Tuy nhiên, độ chính xác phụ thuộc lớn vào quy hoạch, pháp lý và dự báo thị trường. Vì vậy, phương pháp này đòi hỏi việc phân tích kỹ lưỡng và thận trọng.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất – Phù hợp cho mục đích hành chính

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được xác định bằng cách lấy bảng giá đất do Nhà nước ban hành nhân với hệ số điều chỉnh.

Phương pháp này thường được sử dụng trong tính thuế, phí, bồi thường và thu hồi đất. Dù bảng giá đất mới từ năm 2026 được xây dựng sát thị trường hơn, phương pháp này vẫn mang tính hành chính và chưa phản ánh đầy đủ giá trị thị trường trong các giao dịch thương mại.

Nên áp dụng phương pháp thẩm định giá nào để đạt hiệu quả tốt nhất?

Không có một phương pháp định giá đất nào là tối ưu cho mọi trường hợp. Để đạt hiệu quả tốt nhất, cần lựa chọn phương pháp phù hợp với mục đích cụ thể:

• Mua bán, chuyển nhượng, thế chấp: ưu tiên phương pháp so sánh, có thể kết hợp phương pháp thu nhập

  
  

• Đầu tư, cho thuê, khai thác dòng tiền: phương pháp thu nhập

  
  

• Phát triển dự án bất động sản: phương pháp thặng dư

• Tính thuế, bồi thường, thu hồi đất: phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Trong nhiều trường hợp, kết hợp từ hai phương pháp trở lên sẽ giúp kết quả định giá khách quan và sát thực tế hơn.

Kết luận

4 phương pháp định giá đất theo Luật Đất đai mới là cơ sở quan trọng để xác định giá trị đất sát thị trường. Việc lựa chọn đúng phương pháp không chỉ giúp định giá chính xác, mà còn hỗ trợ cá nhân và doanh nghiệp ra quyết định an toàn, hiệu quả và phù hợp với quy định pháp luật.